ค่าธรรมเนียมการโอน (ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์)

อัตราและฐานภาษี: กรมที่ดินเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอน 2% เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมนี้คำนวณจากราคาขายที่แจ้งหรือราคาประเมินของกรมธนารักษ์ของอสังหาริมทรัพย์ที่สูงกว่า (ราคาประเมินของกรมธนารักษ์คือราคาที่รัฐบาลประเมินมูลค่าที่ดิน/อาคาร ซึ่งมีการปรับปรุงเป็นระยะ – โดยปกติทุก 4 ปี – โดยกรมธนารักษ์ร่วมกับกรมที่ดิน มูลค่าประเมินนี้มีการเผยแพร่สำหรับทุกพื้นที่และมักจะต่ำกว่าราคาตลาด แม้ว่าราคาตลาดจะสูงกว่าก็ตาม) ในทางปฏิบัติ สำนักงานที่ดินจะใช้มูลค่าที่สูงกว่า (ราคาขายหรือราคาประเมิน) เป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนทั้งหมด เพื่อป้องกันการประเมินราคาต่ำกว่าความเป็นจริง

• ผู้รับผิดชอบ: ตามกฎหมาย ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถชำระค่าธรรมเนียมการโอนได้ แต่ในทางปฏิบัติจะมีการเจรจาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย การจัดสรรทั่วไปคือแบ่ง 50/50 หรือผู้ซื้อเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนเพื่อแลกกับราคาขายที่ต่ำลง (หากผู้ขายตกลงที่จะชำระ พวกเขามักจะนำค่าธรรมเนียมไปรวมไว้ในราคาขายที่สูงขึ้น)
• การลดหย่อนชั่วคราว: ประเทศไทยได้ลดค่าธรรมเนียมการโอนเป็นระยะเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ล่าสุด รัฐบาลได้อนุมัติการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% (เกือบเป็นศูนย์) สำหรับบ้านและห้องชุดคอนโดมิเนียมที่มีมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท การลดหย่อนนี้ใช้กับประเภทอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย (เช่น บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮาส์, อาคารพาณิชย์, คอนโด, และที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว) และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 22 เมษายน 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569 ข้อควรทราบที่สำคัญ: อัตราลดหย่อนนี้ในปัจจุบันมีให้สำหรับบุคคลสัญชาติไทยเท่านั้น การทำธุรกรรมที่เกิน 7 ล้านบาท หรือเกี่ยวข้องกับบุคคลที่ไม่ใช่สัญชาติไทย หรือหลังจากวันที่หมดอายุ ยังคงใช้อัตราปกติ 2% เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องทราบว่ามาตรการจูงใจนี้ลดเฉพาะค่าธรรมเนียมของสำนักงานที่ดินเท่านั้น – ภาษีอื่นๆ เช่น อากรแสตมป์, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ยังคงใช้ตามปกติ

อากรแสตมป์

อัตราและเมื่อมีการเรียกเก็บ: อากรแสตมป์อยู่ที่ 0.5% ของราคาอสังหาริมทรัพย์ (อีกครั้งโดยยึดตามราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า) อย่างไรก็ตาม อากรแสตมป์จะถูกเรียกเก็บเฉพาะในกรณีที่ไม่มีการเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) กล่าวอีกนัยหนึ่ง การโอนอสังหาริมทรัพย์จะเสียอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะอย่างใดอย่างหนึ่ง แต่ไม่ใช่ทั้งสองอย่าง

• อากรแสตมป์จะเรียกเก็บจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ เว้นแต่การขายนั้นถือเป็นการขายระยะสั้นหรือการขายเชิงพาณิชย์ที่เข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ทั่วไปผู้ขายเป็นผู้ชำระ ณ เวลาโอน
• ตัวอย่าง: บุคคลธรรมดาขายคอนโดในราคา 5,000,000 บาท หลังจากเป็นเจ้าของมา 6 ปี เนื่องจากการขายนี้ได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ จะมีการเรียกเก็บอากรแสตมป์ 0.5% = 25,000 บาท หากราคาประเมิน 4,500,000 บาท แต่ราคาขาย 5,000,000 บาท จะใช้ฐาน 5,000,000 บาท

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT)

คือภาษีที่เรียกเก็บจากการทำธุรกรรมการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อแสวงหาผลกำไร แทนภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ และถูกเรียกเก็บโดยสำนักงานที่ดินในนามของกรมสรรพากร

อัตราและฐานภาษี: 3% บวกภาษีท้องถิ่น 10% รวม 3.3% ของราคาอสังหาริมทรัพย์ (ราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า)

• การขายโดยบริษัทหรือผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์: เก็บ SBT เสมอ
• บุคคลธรรมดา: หากถือครอง < 5 ปี หรือไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลัก ต้องเสีย SBT
• ข้อยกเว้น: ถือครอง > 5 ปี, เป็นที่อยู่อาศัยหลัก ≥ 1 ปี, โอนภายในครอบครัว/มรดก, การเวนคืนโดยรัฐ

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากการขาย (WHT)

เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยบุคคลธรรมดา/นิติบุคคล ถือเป็นเงินได้พึงประเมิน กฎหมายกำหนดให้หักภาษี ณ ที่จ่าย ณ เวลาโอน เพื่อนำส่งกรมสรรพากร

– สำหรับนิติบุคคล:

หัก 1% ของราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า เป็นเครดิตภาษีเงินได้นิติบุคคล

– สำหรับบุคคลธรรมดา:

1. กำหนดกำไรสุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา ตามระยะเวลาถือครอง (ตาราง: <1 ปี=8%, 1 ปี=8%, 2 ปี=16%, 3 ปี=23%, 4 ปี=29%, 5 ปี=35%, 6 ปี=40%, 7 ปี=45%, ≥8 ปี=50%)
2. กำไรสุทธิ ÷ จำนวนปีถือครอง = กำไรต่อปี → คำนวณภาษีก้าวหน้าต่อปี (5–35%) → คูณกลับด้วยปีถือครอง = ภาษีร้อยละของราคาขาย
3. กรณีมรดก/ของขวัญ หักค่าใช้จ่ายคงที่ 50% ไม่พิจารณาระยะเวลา

ผลกระทบของประเภทอสังหาริมทรัพย์และการเป็นเจ้าของต่อการเก็บภาษี

ประเภทอสังหาริมทรัพย์ (ที่อยู่อาศัย vs. ที่ดิน vs. พาณิชย์): ไม่มีอัตราต่างกัน แต่คุณสมบัติทะเบียนบ้านและระยะเวลาเป็นเจ้าของส่งผลต่อการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

• ที่ดินเปล่า: ยกเว้น SBT เมื่อถือครอง >5 ปี หรือโอนให้บุตร/ทายาท
• บ้าน/คอนโด: สามารถใช้ทะเบียนบ้านเพื่อยกเว้น SBT หลังถือครอง ≥1 ปี
• ต่างชาติ: เสียอัตราเดียวกัน แต่จำกัดโครงสร้างการเป็นเจ้าของและใช้ทะเบียนบ้านสีเหลืองเพื่อยกเว้น SBT ได้

สรุป: ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ต้องชำระเสมอ ส่วน อากรแสตมป์ 0.5% หรือ SBT 3.3% เลือกเก็บตามเงื่อนไขการถือครอง/ประเภทผู้ขาย และ WHT ถือเป็นภาษีสุดท้ายสำหรับบุคคลธรรมดา